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房產交易模式被指推高房價 經紀公司成拍賣者
房價已經成為北京老百姓心中難以承受之重，最近幾個月又繼續上漲。為此，無數專傢學者曾爭辯，有質疑政府土地財政，質疑公務員腐敗，質疑公共資源分配不公，甚至質疑來自丈母娘的剛需，卻鮮有質疑房產交易模式。
中國二手房交易本質是英國式拍賣，英國式拍賣是最古老的拍賣方式，其核心是"價高者得"。這種拍賣制度旨在發現願意為標的商品出價最高的人。北京的二手房通過房地產經紀公司(即房產中介)進行交易，經紀公司手中掌握買房者信息(所謂房源)。據此，通過網絡、短信、電話等的方式尋找意願購房者，出價最高者得房。經紀業務本源應以交易量為目標，如股票交易經紀業務。但在當前的房屋信用貸款銀行缺錢急用哪裡借錢二手房交易模式中，房產經紀公司已成為拍賣者，其性質發生瞭根本性改變。
當房產中介公司的傭金是基於成交價提成時，每個經紀人都有動力充分發揮其拍賣者的優勢，盡最大可能追逐最高成交價。出於自身利益最大化，中介公司會盡可能捂盤，以爭取更多時間，向更多潛在購房者詢價，最終實現賣價最高的目的。在此信息搜尋過程中，有可能耽誤瞭賣房者的時間而成交價反而更低，賣房者利益受到損害，而中介公司卻毫發無損。
住房是高度異質化的商品，位置、樓層、朝向、戶型、物業、配套等，都不盡相同。住房不符合經濟學上傳統供求曲線的前提，因為不存在大量同質化的商品。北京的房產中介公司大多以專業購房顧問的身份出現，卻有意識地將近期最高成交價作為新的定價基礎，營造房價上漲氛圍，並在此基礎上繼續以英國式拍賣的方式尋找潛在購房者。從這個意義上看，中介公司在某種程度上已成為做市商，不僅促成交易，還參與定價，並從定價中獲利。中介公司對房價上漲的促進作用不能小視，也許1月份的某一筆交易賣出瞭高價，全年的價格都將以此為參考基準繼續上升。需要指出的是，中介公司這種做市商的身份，並沒有相應的資本支持，而是依靠漫天飛的小廣告和種種虛假買房、賣房信息獲得，其承擔的風險、成本與所獲得的收益嚴重不匹配。
當前房地產調控已成為宏觀經濟調控的重要內容。房地產行業長期以來超速、畸形發展，不僅造成瞭嚴重的社會問題，而且已成為影響我國經濟持續發展的重要隱患。除瞭宏觀層面的調控政策外，不妨嘗試從交易模式這個微觀層面推進改革，宏觀微觀齊頭並進。
可以嘗試的措施有：一、改革現有按成交價格收取傭金的模式，推行按成交數量抽取固定傭金的做法，引導中介公司從追求高成交價轉為追求成交量，此舉配合當前的限購措施更有利於滿足市場真正的剛性需求，有利於實現調控政策落地。同時，此舉也能將中介公司從房價上漲的推動者，逐步轉變為市場價格的發現者。二、推行住房統一交易平臺，試行中介公司交易保證金制。提高中介公司的資本性門檻，通過資本約束中介公司做市商的行為。對於中介公司推出的每個房源，需配比一定比例交易保證金。政府對中介公司保證金占註冊資本比例進行監管，避免中介公司通過虛假房源信息"釣魚"，同時也可在一定程度上控制虛假信息滿天飛的情形。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-25/02383211192.shtml
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