2015，長沙樓市量、價該保誰？
??又一年的金三銀四購房季到來瞭，在3月初結束的兩會當中，可以看出今年房地產市場的主基調，能用“兩個穩定”來概括，也就是說“穩定住房消費”、“穩定住房市場”。那麼，在過去的一季度，長沙的住房市場又有怎樣的表現呢？接下來的幾個月，開發商們該“保價”還是“保量”呢？
??我們先看一下當前的大環境。
??首先，從政策層面看，本屆政府啟動瞭房地產市場正常化的進程，政策環境日漸寬松。
??政府對樓市的政策思路日益明顯，即經濟下行期，房地產仍是有效支撐經濟增長的基礎，貨幣、稅收、金融等則是穩樓市的定向工具。
??2014年以來數次出臺影響樓市的政策，包括從2014年4月到9月40多個城市取消限購；2014年9月30日，央行、銀監會聯合出臺《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，放松對與自住需求密切相關的房貸政策；2014年10月放寬公積金貸款條件；2014年11月、2015年3月兩次降息等等。而今年3月30日，央行、銀監會、住建部又聯合發文，降低商貸二套房首付至4成，住房公積金貸款購房首付比例一套房調減至2成，財政部則宣佈二套房交易營業稅免征年限從最低5年降至最低2年。政府進一步從購房資格、利率、首付成數等釋放著樓市需求。
??兩會期間總理多次提到瞭貨幣的政策寬松，周小川行長也說瞭也許降息會延續，也許降準會延續，可見，貨幣政策在未來一定時期內仍然是比較寬松的。
??我認為，在宏觀調控“去行政化”和“趨市場化”的背景下，政策上更著重於維護樓市合理的消費需求，尤其是對自住型、改善型購房者的金融支持。
??其次，從長沙整體市場看，內六區商品住宅仍處於庫存高企，價格微跌的狀態。
基隆市信貸代償
??從近兩年長沙市內六區商品住宅供應、成交、價格走勢看，2015年一季度供應面積207.8萬方，環比下降51.8%，同比上升32.56%，但與2013年一季度相比，下降瞭12.7%；成交面積191.7萬方，環比下降38.24%，同比上升14.47%，但與2013年一季度相比，下降瞭25.9%；成交價格為6479元/㎡，環比微漲0.44%，同比下降3.69%。不難看出，今年市場相比去年年初有所好轉，但仍不及2013年，市場回暖跡象不明顯。
??2015年一季度供求比為1.06，高於去年同期的0.92，由於年初成交表現不佳，庫存基數較大。據克而瑞監測數據顯示，截止3月31日，長沙市內六區商品房存量達2441萬方，其中住宅存量為1547萬方，去化周期長達21個月。
??第三，從房企方面看，多數名企雖積極促銷去庫存，但讓利幅度並不大，可謂是“促銷保量、價格堅挺”。
2015年1季度全市企業成交金額排名
??一季度，企業成交金額排名TOP10中，位列第一的是恒大地產，全國百強房企僅恒大和保利進瞭TOP5，綠地、萬科、中建分別位列第6、第7、第9位。而2014年前一個季度全國百強房企在TOP10中占瞭8席。相比去年，今年萬科、綠地等名企排名分別下降4個名次、2個名次，恒大、萬科成交金額分別下降瞭7.7%、18.7%。
??根據克而瑞監測數據顯示，自恒大3月初推出商鋪及車位5.5折優惠的活動以來，其成交金額增長4.1個億。不難看出，實實在在的讓利，才能真正的“保量”。
??第四，從項目表現看，區位條件好、產品優勢明顯的項目，市場關註度更高。
??2015年1、2月份六區住宅的銷冠分別是，京武浪琴山（當月成交3萬㎡，主推175-200板式大宅）和地泰禦景苑（當月成交1.2萬㎡，主推146-193㎡三房、四房），均是雨花區的熱點板塊項目。可見在當前市場環境下，購房者更看中項目的區位條件及其配套，傾向於購買成熟片區的產品。值得註意的是，從一季度項目表現看，長沙市場改善型需求有一定的增長。
??從以上幾方面的分析，可以看出，當前長沙樓市有著政策環境寬松；供求失衡、庫存高企、價格微跌；名企促銷雷聲大雨點小等特點。
??今年大傢都感覺到春風瞬暖，傳統意義上的樓市“金三銀四”以及“紅五月”，有瞭房貸首付下調、營業稅減免等新政的刺激，應該還會加速回暖。但在“保價”還是“保量”的問題上，不應盲目樂觀，適時調整價格策略，以保證庫存的消化速度才是明智之舉，隻有量足瞭，才有底氣“漲價”。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/2015-04-14/11375993587737993996398.shtml
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