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和不安分的同行拼瞭！中原地產欲犧牲明年打消耗戰
??他們無論冬夏都穿西裝，他們經常為購房人鞍前馬後地尋找房源、聯系看房、協商價格、辦理過戶，也有個別違規者吃差價、設騙局，著實讓購房者吃盡苦頭。他們就是購房者眼中天使和魔鬼的結合體——房地產經紀人。他們的背後是房地產經紀公司，人們俗稱的“房產中介”。
??2014年，房產中介可謂“內憂外患”。樓市的周期化起伏令其業績平淡，一場中介的“大革命”正在波瀾壯闊地展開。近日，房產中介市場硝煙四起，鏈傢地產、中原地產等幾大房產經紀公司掀起瞭一場針鋒相對的變革。與之前矛頭直指相關網絡平臺不同，這次他們是短兵相接。
??對於房地產中介而言，今年註定是不平淡的一年。一方面，今年以來，房地產市場陷入調整，成交萎縮讓諸多地產中介生存困難；另一方面，房地產電商、O2O、全員營銷的崛起，讓傳統中介營銷模式面臨被顛覆危機。
??作為行業老大的中原地產並不打算坐以待斃，中原集團主席黎明楷於日前發表致中原集團內地三級市場同事的公開信，推出包括全員利潤分成、加大網上資源投放，以及推行核心員工持股等五項新政，積極應對行業變革。
??“中原地產歷年以來都有盈利，我們會為員工提供足夠的子彈與政策，和同行打這一場消耗戰，抵禦所謂新模式帶來的沖擊。”黎明楷在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，為瞭打贏這場硬戰，中原已經做好瞭犧牲明年，甚至更長期利潤的準備。
??經紀人爭奪激烈迫行業老大變革/
??“我們這些同行所推行的新模式，實質就是讓一線經紀人更著眼於眼前利益，用不賺錢的方式尋求市場規模的擴張，然後以用戶數量的互聯網故事說服風險投資繼續燒錢，甚至上市。”黎明楷告訴記者。
??據悉，近日，鏈傢地產通過非公開渠道宣佈三項變革措施，其中最令人關註的是其提出實現管理架構扁平化，所有管理人員和職能服務一線經紀人，公司和員工充分分享利潤，大幅提高經紀人提傭比例，最高至70%，同時幫經紀人實現年銷售額從1億元向10億元的飛躍，實現年薪百萬等。
??隨後，思源地產宣佈，將二手房買賣傭金從原來的2.7%下降至1.5%，租房傭金減半。不管是買賣還是租賃，經紀人可享受32%的通提提成比例。我愛我傢也對外公開宣佈，將推出全員持股計劃，地產中介的變革如潮水般湧現。
??黎明楷坦言，上述三傢中介的變革措施盡管有所不同，但核心均是希望通過提高傭金來爭奪一線經紀人，迅速擴大自己的市場份額。但房地產中介向來是一個薄利的行業，中原地產最近數年的利潤率也不過在10%左右浮動，遇到市場不好時甚至出現無利可圖，在這樣的情況下，大幅提一線員工的傭金提成，勢必會帶來負面連鎖反應。
??“以扁平化管理為例，其實質是降低管理人員的分成比例，將擠出來的傭金分配給前線。在現代IT技術的協助下，無疑可以提高管理人員的效率，讓每個管理人員可以管理更多的下屬。”黎明楷表示，但如果架構過分扁平，日常管理將會日漸廢弛，導致盤源質量出現惡化，一線人員服務素質下降。
??房地產交易的特性是交易金額高、流程復雜，除非是極個別的資深從業員，一般前線人員要靠個人能力去協調買賣雙方完成交易並不容易，過分扁平化會帶來成交概率下降，導致生意越來越難做。
??對於鏈傢提出“羊毛出在豬身上”的盈利模式，即利用經紀業務之外的增值服務和衍生業務盈利，黎明楷並不認同。
??黎明楷表示，“通過所謂平臺化與介入金融服務獲得額外利潤，這件事中原也一直在做，但經紀業務在每傢地產中介均是最主要收入來源，如果金融服務這麼好賺錢，就沒必要做虧本的經紀業務。這種不具備可持續發展能力的經營模式風險極高，規模越大虧損越嚴重，隻要資金鏈一斷，會倒得很快，受損害的將是希望在行業中持續發展的員工。”
??中原地產為打硬仗推五項“新政”/
??即便黎明楷並不看好這些新模式的持續發展性，但在競爭對手兇猛爭奪經紀人資源的勢頭下，中原地產不得不主動變革應對動蕩的市場格局。
??記者瞭解到，五項新政分別為：一，按照不同城市的競爭環境變化推出獎勵計劃，讓前線員工與經理的整體收入高於同行；二，加大網上資源投放，讓前線員工在網上吸納客戶的機會高於同行；三，調整傭金結構，讓用心做好盤源工作的員工得到合理的傭金分配;四，推出全員利潤分成計劃，讓所有員工都能分享到公司的利潤；五，推行真正的股份制，讓骨幹員工在法律上正式成為公司的股東，能長遠地分享到公司成長的增值。
??中原地產創始人施永青此前在接受記者采訪時坦言，中原在內地發展存在一些管理弊病，其中最重要的一個問題就是薪酬制度不合理，“肥上瘦下”，高層在傭金分配上得到的比較多，而一線部門分配得比較少。由於包括Q房網和德佑地產在內的競爭對手目前在這方面都比中原做得好，這使得中原在人才吸引上面臨較大的壓力，因此希望能夠變革傭金分配機制，調整管理層級，使一線員工可以獲得更多的收入分配比例。
??黎明楷也表示，對於一線經紀人而言，公司此次新政的重點是加大激勵力度，這包括獎金分配、傭金調整以及全員利潤分成計劃，目前細節仍在制定中，但最終目的是讓員工在中原地產也能獲得不遜於其他平臺的收入。
??更引人關註的是，以往由少數幾個大股東主導的中原地產，破天荒提出員工持股計劃。黎明楷告訴記者，目前公司大股東已經達成共識，將拿出20%以上的股權向中高層管理人員開放，雙方將根據協議由後者以一定的價格購買中原地產的股權，以此分享公司發展從而帶來的股權增值收益。此外，地區公司中高層未來還有望通過“類合夥人”的形式持有地區公司一定比例的股權，從而形成中高層核心人員與股東利益高度捆綁，實現利益共享，風險共擔。
??推行真正的股份制架構，也意味著多年來堅持不上市的中原地產未來有可能涉水資本市場。黎明楷向記者坦言，雖然中原地產短期內沒有上市計劃，但如果未來有業務發展的需要，不排除考慮上市融資。
??然而，對於成立已36年的中原地產而言，即便推出史無前例的大力度改革，也沒有必勝的把握。黎明楷直言這是一場“消耗戰”，按照如此高比例的利潤分配力度，所有中介公司都無法實現持續經營，就看誰能頂住虧損熬到最後。“我民間信貸金主民間信貸金主任何問題免費諮詢們（指中原地產）這次決心豁出去，就是為瞭要讓外界看清楚哪種經營模式才是最具有持續性，誰笑到最後才是最終的贏傢”。
??《《《
??背景
??鏈傢“提傭”搶人成行業洗牌信號
??房產中介行業正經歷著一場“血雨腥風”。而這都要從鏈傢“織起”的一張“網”說起。
??鏈傢在線更名為鏈傢網後，於近日宣佈，計劃2015年在美國設立公司，國內再成立10傢分公司，進入20個城市，需要5萬名經紀人。為瞭實現這一計劃，鏈傢給經紀人開出最高可到70%的提傭比例。
??上海永慶房屋總經理陳史翎在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，房產中介掀起的變革潮會加速行業集中度，預計明後年，行業會迎來新一輪洗牌。
??群雄展開“亂戰”
??近日，鏈傢通過非公開渠道透露出這樣的信息：“第一，開放化：公司2015年進入美國市場成立分公司等，需要5萬經紀人；第二，平臺化：公司將依托鏈傢網和1500傢以上的店面及近30000經紀人，實現O2O閉環，真正意義上線上線下聯動；第三，公司組織改革，管理扁平化，所有管理人員和職能服務一線經紀人，公司和員工充分分享利潤，大幅提高經紀人提傭比例，最高至70%。”
??據瞭解，目前，行業提傭比例的平均水平不會超過30%，因此鏈傢提出以上變革思路房貸2順位後，迅速在全行業掀起軒然大波。
??隨後另一傢經紀公司思源地產正面叫板，稱鏈傢70%提成隻是噱頭，需要很多硬性條件才能實現，而且間接刺激同行業人員帶單過去，嚴重違背瞭行業底線。同時，思源提出將中介服務費用降低至1.5%。
??據媒體報道，鏈傢提高提成比例消息公佈後，包括思源地產在內的一些中介公司的房產經紀人，陸續收到鏈傢的挖角短信。思源地產常務副總經理楊皓表示，“鏈傢的做法引起瞭全行業的焦慮，鏈傢利用高提成來吸引其他中介公司的經紀人，達到擠垮其他中介的目的，形成壟斷優勢，這給其他中介公司帶來壓力，而我們降低中介費，雖會加大運營成本，但給瞭購房人更多選擇，我們希望建立行業新標準，讓費率回歸到正常水平。”
??中介行業另外兩大品牌公司——我愛我傢及中原地產隨後相繼推出“全員持股”的計劃。偉業我愛我傢集團總裁杜勇宣佈，我愛我傢推出“全員持股”的“金鑰匙計劃”，即“Online+Offline+Owner”（線上+線下+全員持股）。
??偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉對記者表示，“以‘員工事業’為核心，通過持股計劃，讓經紀人成為企業主人，讓企業業績、品牌、服務成為經紀人主動追尋和維護的利益關切點，這就是我愛我傢‘全員持股’的‘3O’模式的根本邏輯。”
??在胡景暉看來，越高的傭金提成，不僅難以有效提升行業的服務水平，反而會更容易促使經紀人以促成成交、抽取高額傭金為目標，增加客戶交易風險。
??行業面臨“洗牌”
“對於房產中介企業這類高勞動力密集公司來講，如果增加底薪，經紀人的積極性會比較低；如果增加提成，卻可以在不增加企業成本的基礎上提高經紀人積極性。”陳史翎對《每日經濟新聞》記者表示，提高提成的做法將改變整個行業共榮發展的態勢。
??不過，陳史翎同時指出，目前，國內房產中介公司的毛利率不到20%，如果要求所有的企業，特別是中小企業提高傭金提成，即不容易也不現實；此外，提高經紀人的傭金分成，房產中介企業自身所獲取的收入必然減少，這就需要企業通過其他業務途徑來彌補這部分減少的收入，而P2P金融業務就存在機會，且已被越來越多的公司所重視。
??陳史翎進一步指出，目前，國內金融機構並不支持轉按揭，也就是說二手房成交過戶前，房主必須還清之前的貸款，但如果這部分貸款超出瞭購房者的支付能力，就催生瞭中介公司P2P的機會。
??在陳史翎看來，對於利潤薄弱的房產中介行業來講，房產金融的利益十分誘人，但就具體企業來說，不管是資金監管還是P2P業務，都會考驗中介公司的品牌以及企業規模，“大品牌公司才會讓買賣雙方放心去做資金監管，而這部分每單的抽成可以達到0.5%。”
??對於整個行業的變革，中原地產首席分析師張大偉表示，目前來看，因為之前的發展模式都被證明不能快速復制，因此引發瞭這樣的一場創新。
??強者恒強，在多位業內人士看來，這場在房產中介行業掀起的變革潮，將進一步提高行業集中度，未來1~2年，整個行業將面臨新一輪洗牌。“2015年，實體中介行業內將出現弱肉強食，掀起一輪又一輪的價格戰、人才戰，血肉橫飛。目前為止，全國沒有一個占有率特別高的中介企業，但未來五年會出現。”張大偉如此說。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-18/07235951124378216612539.shtml
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