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專傢政府拿走房價的六成 短期難擺脫土地財政
近期，網上一則"政府和銀行從房地產銷售收入中拿走75%"的消息引發廣泛關註。
多位業內專傢向記者表示，盡管該計算方法存在一定誤差，但土地出讓金、各種稅費占房價的六成以上是不爭的事實。如此高的比例反映出，短期內地方政府難以擺脫對土地財政的依賴。
計算方法之爭
日前，某媒體負責人稱，"2012年房地產業銷售6.4 萬億元，繳納契稅2874億元、房產稅1372億元、營業稅4051億元、土地增值稅2719億元，繳稅合計約1.1萬億元，銀行房貸餘額12萬億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產獲得收入47917億元，占6.4萬億元收入的75%。"該微博被轉發一萬多次，"75%"這一驚人的數字，引發瞭較大爭議。
對於上述計算方法，多位業內人士表示，簡單地將該年的土地出讓金與稅費相加，除以該年新建商品房銷售總額，並不準確。
中國房地產學會副會長陳國強向記者表示："土地出讓金與房地產銷售兩者發生的時間並不匹配。也就是說，拿地之後，出讓地塊上的項目獲得銷售收入通常是在一年半到兩年之後，因此當年的土地出讓金並不能簡單地計算為當年的房地產的成本。此外，從銀行獲得貸款會產生相應的融資成本和財務成本，這些都是開發商的成本之一。"
而對於房企來說，其收入也不僅僅是項目銷售如此單一。
"房企獲得的土地是有增值和溢價的，從中房企也可以獲得一定的收益。"陳國強表示。
陳國強強調，多個費用並非在同一時間發生，有的費用也不是一次付出的，而是在不同環節分多次付出。隻是這些費用放在政府這一個筐裡。
陳晟與陳國強觀點相似，均認為該計算方法存在問題。陳晟指出："一般來說，銀行並不計算在內，因為銀行貸給開發商的資金本身也是有成本的，通常隻計算稅費以及土地出讓金。"
實際上，對於土地出讓金以及稅費在開發成本中所占的比例一直引人關註。早在2009年，全國工商聯房地產商會向當年的兩會提交瞭一份名為《關於我國房價何以居高不下》的提案，該提案指出，地產開發項目的土地成本占直接成本的比例為58.2%；總費用支出當中流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42%，並由此引發瞭關於房價成本的爭論。
近幾年，關於房價成本購成的討論一直沒有停過，而土地及稅費在其中所占的比重版本不同，而相同的是在各版本中，地價及稅費在房價中的比例逐年不斷提高。
陳國強認為："房地產板橋汽車貸款三重汽車貸款房貸行業所承擔的稅費存在於各實體經濟中，房價高的確與地價高和稅費高有關系，但是並不能將房價高全部歸咎於此。貨幣超發、通貨膨脹、投資渠道單一等多方面因素都可以影響到房價的水平。"
此外，業內人士認為，國傢統計局的數據中，2012年6.4 萬億銷售額，特指新建商品房銷售額，而契稅和營業稅包括新建商品房和二手房，房產稅是二手房持有環節的稅收。
樓市助地方財政增長
"土地出讓金以及稅費占房地產銷售收入百分之六十左右。"陳國強表示，地價約占房價成本的三分之一到二分之一，稅費大約占房地產銷代書借貸售的三成到四成。除瞭土地和稅費之外，房企還有其它成本產生。
包括陳晟、華東師大商學院房地產系主任華偉在內的專傢均認為，目前來看，60%是比較客觀的比例。
日前，國傢統計局公佈2013年第一季度國民經濟運行情況。數據顯示，今年一季度，全國商品房銷售面積和銷售總額分別較去年同期大增37.1%和61.3%。而房地產銷售的增長反映到瞭地方財政收入的增長上。
財政部公佈的數據顯示，一季度房地產交易帶動地方財政收入增速明顯，收入達到17428億元，同比增長13.7%，但同期的中央財政收入14606億元，同比下降0.2%。歸地方所有的稅種中，營業稅為4596億元，同比增加561億元，增長14%；土地增值稅822億元，同比增長34.7%；契稅917億元，同比增長38.3%；城鎮土地使用稅404億元，同比增長7.5%；耕地占用稅432億元，同比增長7.9%。財政部認為，這主要是房地產市場成交額增加帶動房地產營業稅相應增加。
"從中可以看出房地產對地方政府的重要性和貢獻度，稅費與土地價格難以下降，加之原材料、勞務用工費的上漲，正所謂水漲船高，房價難以下降。這也是歷次調控成為空調的主要原因。"華偉表示。
陳晟表示："目前，一線城市地方政府不再過度依賴土地收入，但是二三線地市短期內難擺脫對土地財政的依賴。因此，此次地方國五條細則出臺，一線城市從緊，而二三線城市則普遍較為寬松。"
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-20/09092115535.shtml
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